Der neue Ortskern

Für die Senioren liegt der Abschied vom Beugi in jüngster Vergangenheit, der Gemeinderat beschäftigt sich bereits intensiv mit seiner Zukunft: Am Dienstagabend präsentierte er die ersten Ergebnisse auf dem Weg zur Neugestaltung des Beugi-Areals.

Die Ziele für den neuen Zolliker Ortskern sind hochgesteckt: Gestärkt soll er werden und mit Rücksicht auf die dörfliche Struktur weiterentwickelt, er soll ein Netz von attraktiven öffentlichen Räumen mit vielfältigen Angeboten und grosszügigen Grünanlagen aufweisen, optimal erreichbar und mit dem Umfeld verknüpft sein. Das formuliert der Gemeinderat in seinem Leitbild für den Ortskern, das am Dienstag druckfrisch auf den Tischen im Gemeindesaal auflag. Die Gemeinde hatte eingeladen, um die Planungsschritte in Richtung neuer Ortskern zu präsentieren. «Mutige Entwicklungsschritte sind erforderlich», schreibt Gemeindepräsidentin Katharina Kull-Benz im Vorwort des gemeinderätlichen Leitbilds, ausgehend von der Neugestaltung des Areals Beugi solle der gesamte Ortskern von Zollikon Dorf etappenweise entwickelt und hochwertig verdichtet werden. Mit der «Etappe Beugi» hat sich der Gemeinderat in den vergangenen Monaten befasst. Nachdem die Stimmberechtigten vor knapp einem Jahr zwei Kredite für die Entwicklung des Areals Beugi sowie die weiteren Entwicklungsprojekte bewilligt hatten, arbeitete der Gemeinderat eine Vorlage zur Umzonung und einen Entwurf des Gestaltungsplans aus – gestützt auf die im Bericht zur vorangegangenen Testplanung und Machbarkeitsstudie festgehaltenen Leitsätze und Rahmenbedingungen. Nun wurden die aktuellen Planungsschritte er Bevölkerung präsentiert; das Interesse war gross, wie die mehr als 150 Anwesenden im Gemeindesaal zeigten.

Fünf Gebäude, ein Grossverteiler

Die Gemeindepräsidentin hielt in ihrer Begrüssung fest, dass es an diesem Abend ausschliesslich ums Areal Beugi gehe. Die Entwicklung des gesamten Ortskerns, welche die Bevölkerung dem Gemeinderat anlässlich der Planungswerkstatt vor drei Jahren in Auftrag gegeben hatte, werde parallel vorangetrieben. Auf diesen Punkt kam im Verlauf des Abends auch Gemeinderat Sascha Ullmann nochmals zurück, als das Publikum auf die Alte Landstrasse zu sprechen kam und wie diese auszusehen hätte.

Projektbegleiter Felix Manz, der bei der Machbarkeitsstudie mitgewirkt hatte, stellte die Umzonung des bisher in drei unterschiedlichen Zonen gelegenen Areals in die Zentrumszone mit Gestaltungsplanpflicht vor. Der von der Gemeinde entworfene Gestaltungsplan – «die Hauptspeise des Abends», wie Felix Manz ihn bezeichnete – richtet sich nach den Ergebnissen der Machbarkeitsstudie. Oberirdisch sind fünf Gebäude geplant, «kleine Körper», die im Minimum zu zwei Dritteln mit Mietwohnungen belegt werden sollen. Vorgesehen sind circa 40 Mietwohnungen verschiedener Grössen für die Ansprüche aller Altersgruppen und auf mittlerem Mietpreisniveau. Im Rest seien auch Gewerbe, Gastronomie und kleine Verkaufsnutzungen möglich. Im ersten Untergeschoss ist ein Grossverteiler vorgesehen, im zweiten und dritten Untergeschoss eine Tiefgarage mit zirka 150 Parkplätzen. «Der Gestaltungsplan hält insbesondere die Höhe der Gebäude und die Anzahl Geschosse fest», erläuterte Felix Manz. Für die beiden an der Zolliker Strasse zu liegen kommenden Gebäude (im Plan Gebäude D und E) sind zwei Vollgeschosse mit Attika vorgesehen, für die restlichen drei Gebäude (A, B und C) drei Vollgeschosse mit Attika.

Felix Manz kam auch auf die Verkehrserschliessung zu reden, die hauptsächlich über die Zolliker Strasse erfolgen wird, sowie auf die Wirtschaft zum Truben, die im Gestaltungsplanperimeter einbezogen ist, auch wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht. «An diesem Schutz hält die Gemeinde selbstverständlich fest», doch falle der Anbau nicht unter diesen und könnte somit ersetzt oder umgebaut werden. Der Gestaltungsplan öffne die Türen für eine Optimierung, an der bestehenden Nutzung, insbesondere am Restaurant, will der Gemeinderat aber festhalten. Ebenfalls zur Entwicklung gehört der Beugi-Platz, der öffentlich sein und zu einem geselligen Platz werden soll.

Die Gemeinde behält das Heft in der Hand

Über das Baurecht sprach Thomas Stocker. Wer komplizierte, technische Ausführungen in Juristensprache befürchtet hatte, dürfte aufgeatmet haben. Klar und auch für Baurechtslaien verständlich, erklärte er das Baurech: «Der Boden gehört jemand anderem als die Baukörper, die darauf zu stehen kommen.» Die Gemeinde bleibt Eigentümerin des Grundstücks, erhält regelmässige Einnahmen aus dem Baurechtszins und hat keine zusätzliche Verschuldung. Der Baurechtsnehmer übernimmt die Verantwortung für den Bau, den Unterhalt, die Vermietung und die Bewirtschaftung der Gebäude.

Bevor es aber an die Suche nach einem Baurechtsnehmer geht, wird mit einem Grossverteiler ein Vorvertrag abgeschlossen. «Die Gemeinde ist daran, diesen auszuwählen», erläuterte Stocker. Der Vorvertrag sowie der Entwurf des Baurechtsvertrags, der wesentliche Bestimmungen wie die 82-jährige Dauer des Baurechts, den Heimfall, Baurechtszinsfestlegung und Planungsauflagen enthält, bilden den Inhalt der öffentlichen Ausschreibung des Baurechts. Die Wahl des Baurechtsnehmers erfolgt in zwei Stufen. In der ersten Stufe reichen mögliche Baurechtsnehmer Angebote für den Baurechtszins ein, anschliessend legt der Gemeinderat aufgrund der eingegangenen Angebote die Höhe des Zinses verbindlich fest. Aus den verbleibenden Anbietern trifft der Gemeinderat in der zweiten Stufe dann die Auswahl für die Teilnahme am Architekturwettbewerb mit mindestens fünf Architektenteams. Die Gemeinde wird in der Jury vertreten sein. Mit dem Wettbewerb soll die ortsbauliche und architektonische Qualität sichergestellt werden, erklärte Thomas Stocker.

Warum nicht zuerst ein Architekturwettbewerb ausgeschrieben und erst dann der Baurechtsnehmer bestimmt werde, wollte eine Zuhörerin wissen. «In diesem Fall würde die Gemeinde in die Rolle des Investors schlüpfen», antwortete der Experte, ebenso solle eine Einschränkung des Gestaltungsspielraums verhindert werden. Die geäusserte Befürchtung, die Gemeinde könnte als Minderheitsvertretung in der Wettbewerbsjury zu wenig Gewicht haben, konnten die Verantwortlichen entkräften. «Der Investor ist gut beraten, auf die Stimme der Gemeinde zu hören», sagte Thomas Stocker. Denn neben dem Mehrheitsentscheid der Jury muss die Gemeinde Ja sagen zum Baurechtsnehmer, und Ja sagen müssen auch die Stimmberechtigten. Denn nachdem der Baurechtsnehmer bestimmt worden ist, werden der Baurechtsvertrag, die definitive Vorlage für die Umzonung und der definitive Gestaltungsplan als Gesamtpaket der Gemeindeversammlung zum abschliessenden Entscheid vorgelegt. Das dürfte im Frühling 2018 der Fall sein. (mmw)